【行业交流】装饰装修行业研究：产业链剖析及装配式内装对行业格局的影响分析

一、行业现状：公装进入稳定发展期，家装中软装及服务市场增长迅速，行业瓶颈限制集中度提升

（一）发展历程：市场规模呈上涨趋势，行业发展已进入成熟期

装修行业是我国经济体制改革和对外开放的产物，也是我国最早引入市场机制、进行市场化运作的行业。国家统计局在2017年正式修订建筑装饰行业分类，根据最新的统计口径，在我国装修行业的细分领域中：公装领域包含公共场所装修、政府自用建筑装修、精装楼盘装修以及保障房装修；家装领域包含家庭居室装修；幕墙领域包含商业建筑、公共建筑以及高档住宅的幕墙装修。

从时间维度看我国建筑装饰行业大致可分为五个时期：

（1）起步期。1997年我国正式颁布《中华人民共和国建筑法》，建筑装饰行业开始起步，此时该领域已拥有具备相关技能的施工个体与团队。

（2）快速爆发期。1998年福利房取消、住宅货币化后，公司形式的装修产业逐渐形成。2007年，即金融危机爆发前，中国建筑装饰行业总产值为1.65万亿元，其中家装部分达0.9万亿元，公装部分达0.75万亿元。2000~2007年，家装产值复合增长率持续高于20%，公装产值复合增长率达14%左右，行业处于快速爆发期。如今的建筑装饰行业龙头金螳螂和贴面板行业产销龙头兔宝宝均在这一时期成功上市。

（3）调整期。2008年全球金融危机使得我国家装行业受到较大影响。2007~2009年中国家装总产值的复合增长率为0%，而公装行业因国家基建设施投资的扩张，总产值增速在这一时期达20%以上。这一时期标准化程度和资源壁垒较高的建材型龙头企业逐渐形成，东方雨虹与罗莱生活在此期间上市。

（4）全面发展期。2010~2014年我国公装行业增速逐渐放缓，总产值复合增长率回落至9.45%，而家装行业总产值复合增长率则回升至10%。在宽松的宏观环境下，中 国家装市场迎来了强复苏阶段。亚厦股份、广田集团等企业均在这一时期上市，不 断为中国建筑装饰行业的发展带来新动力。

（5）成熟期。2015年后，我国装修行业进入成熟期。此时房地产市场收紧，家装行 业年复合增长率小于10%，公装行业年复合增长率也保持在7.4%左右。传统建筑装饰迎来革新，装配式装修、互联网家装等概念不断涌现，O2O、电商引入家装，定制、整装等概念逐渐兴起。更多类型的龙头企业上市，行业集中度有所上升。

2009~2019年我国装修行业的总产值由1.99万亿元增至 4.56万亿元，年复合增速达8.65%；其中家装总产值由0.89万亿元增至2.24万亿元，公装总产值由1.10万亿元增至2.32万亿元。受益于城镇化进程推进、消费结构升级和二次装修需求逐步释放，装修行业市场空间仍将维持增长态势。

（二）市场概况：公装市场增速放缓，家装市场增速提升，软装市场提速明显

1．公装市场增速逐渐放缓，行业规模趋于稳定

公共建筑装饰的涵盖范围较广，包括办公场所、商业区域及基础设施等。其中，办公场所主要为写字楼，商业区域主要为商业中心、酒店、营业类场所等，基础设施建筑主要包括卫生场所、教育场所、文化场所、国家机构等。

2．家装市场增速提升，软装市场提速明显，家装建材市场增长相对平稳

随着我国房地产行业的快速发展，家装成为了近年来建筑装饰行业中热度较高的细分市场。2020年家装市场总规模约为3.54万亿元，5年间复合增长率超过11%。家装市场可分为硬装市场和软装市场，硬装市场主要由建材市场和服务市场组成；其中，建材市场/软装市场/服务市场的规模分别约为1.06/1.59/0.88 万亿元，5年间复合增长率分别为5.5%/15.5%/11.1%。可以看出，中国软装市场的增速高于硬装市场，其复合增长率也大于硬装市场；而在硬装市场中，服务市场的增速高于建材市场，其复合增长率也大于建材市场5.6pct。

传统家装产品和服务具有标准化程度低、消费频次低、重服务和体验等特征。相比服装产品，家装更加重视消费前后的服务体验；而相比化妆产品，家装行业小公司更多，产品标准化较低，导致中国家装行业在成长阶段呈现自然分化、碎片发展、整体集中度较低的特征。

家装行业中，产品标准化程度、产品体积、落地服务程度和技术门槛等因素决定了业内格局。木材、涂料、防水材料等标准化程度和技术门槛较低的硬装市场，规模小、集中度低；电视、冰箱、厨电、洗衣机等技术门槛高的市场，集中度相对较高，但市场规模因参与公司数量少、产品单价高等因素而受到限制；家具、橱柜、家纺等软装市场的技术门槛较低，各参与公司进出市场相对容易，因此整体集中度低，但规模超过了硬装领域和家电领域。

（三）行业瓶颈：市场分散深陷扩张困局，四大难题亟待解决

1. 扩张困局：市场大而散，龙头公司市占率不足

前文提到，目前我国装修行业总产值超过4万亿元，而营业收入排名前三的龙头公司市占率仅为1.5%左右，且提升速度较为缓慢。因此，装修行业的竞争十分激烈，市场处于分散状态，一度维持着“大行业，小公司”的总体格局。

装修行业过于分散、进而使业内公司深陷扩张困局的原因在于传统装修产品非标准化和公司管理半径小。传统装修方式过于显著的个性化特征使得装修产品难以标准化，在公司有限的管理半径下：

（1）采取直营模式虽然可以保证品牌质量，但市场扩张速度将受到管理人员和资金方面的限制，难以快速做大规模。

（2）采取加盟模式虽然可以相对加快扩张速度，但容易出现产品质量不达标或加盟商绕过合同私自接单的情况，依然无法满足公司扩大有效市场规模的需求。

2. 传统装修暴露缺陷，行业面临发展难题

我国传统装修的业务模式大多还停留在湿法施工阶段，传统的手工操作方式仍主导着装饰过程，且由于作业手段原始、分工方法混乱，我国装修行业始终缺乏统一的硬性标准。随着科技进步和物质文化水平的提高，人们对生活与工作环境的要求已经从生存型、功能型向舒适型转变。在此背景下，传统装修的诸多缺陷逐步显露，我国装修行业发展将主要面临四个方面的难题：

（1）人工成本不断增长

传统装修行业属于劳动密集型行业，行业的发展在很大程度上受制于劳动力的发展。近年来，我国人口增速放缓、老龄化程度加剧，廉价劳动力已不再成为我国工业、制造业的核心优势，随之而来的是劳动力数量的不断下降和人工成本的不断增长。2019年从事建筑行业农民工数量的占比为18.6%，同比下降0.5pct；该行业农民工月均收入为4567元，此项指标在近年来一直维持向上增长的趋势，与2010年相比该收入已增长超过134.69%，远超批发零售、住宿餐饮、交通运输等行业；50岁以上的农民工比例在不断攀升，人口老龄化已经渗透到一线的技术工人层面。

（2）装修质量良莠不齐

近年来针对空鼓、漏水、发霉、开裂、脱落等装修质量的投诉不断上涨，传统装修的绝大多数工序都由建筑工人手工作业完成，导致装修质量极不稳定：

①由于有水房间地面的防水层在人工铺装时操作方法不正确，管根、柱根防水处理不细，导致防水层、防水构造受破坏，产生了卫生间、厨房地面的渗漏问题。

②混凝土构件在人工堆放时，支撑垫木不在一条垂直线上，产生拉应力，从而产生构件裂缝，问题构件在装修装配时，由于人工检查无法做到绝对的细致，容易造成装修隐患。

（3）能耗污染难以解决

当前阶段我国传统建筑装修污染所产生的危害，主要体现在环境污染和声污染两大类。环境污染包括空气污染、材料污染、光污染、水源污染、排放污染；其中，空气污染主要来自于建筑材料挥发，材料污染主要指废弃材料带来的污染。噪声污染则发生在装修过程中。

近年我国建筑垃圾的年度排放总量约为15.5~24亿吨，约占城市垃圾的40%；建筑业二氧化碳排放量占总排放量的35%，造成了严重的生态危机。长期以来，因缺乏统一完善的建筑垃圾管理办法，缺乏科学有效、经济可行的处置技术，建筑垃圾绝大部分未经任何处理，便被运往市郊露天堆放或简易填埋，存量建筑垃圾已达到200多亿吨。

（4）人体健康易受损害

在装修过程中和装修验收后的一段时间内，对人体健康易造成损害的室内环境污染主要来自装修材料、建筑材料、板材等释放的有害气体。这些有害气体在平日难以察觉，但却会对人体的皮肤、呼吸道、内脏等器官造成严重的、不可逆的损害。

我国室内装修污染造成的死亡人数每 年高达11.1万人，平均每天有304人死于装修后的室内污染；我国建筑装饰协会经数据分析得出，新房甲醛平均超标率为70%~80%；清华大学建筑环境检测中心分析表明，上海、北京、南京、广州、济南、杭州、西安、重庆、成都九大城市中室内因建筑装修空气污染严重，北京、济南、广州、西安室内甲醛超标率高达80%。

二、发展趋势：装配式内装提升工业化水平，工业化、信息化更加契合未来发展方向

（一）行业变革：装配式内装提升工业化水平，干法施工有效解决装修行业瓶颈

装配式装修是采用干法施工，将工厂生产的装饰部品在现场组装的装修方式，以标准化、信息化和工业化手段实现装饰部品的有机连接。简单来讲，装修公司先在工厂预制好内隔墙板、顶板基层和面层、地面板层等专业组件，再运到装修现场进行组装嵌挂。

一套成熟的装配式装修整体解决方案包括八大系统：集成卫浴系统、集成厨房系统、集成地面系统、集成墙面系统、集成吊顶系统、生态门窗系统、快装给水系统及薄法排水系统，具有标准化设计、工业化生产、装配化施工、信息化协同四大主要特征。

工业化的优势在于通过均质化扩张实现成本的降低，这在一定程度是以牺牲个性化为代价的。然而网络技术和BIM技术（建筑信息模型）、VR、3D打印等现代技术的发展为装配式装修提供了帮助，使得业主对个性化需求的张扬不再为标准工业化生 产所完全压制。

装配式装修的核心在于标准化集成，包括各专业间数据的集成、部品部件组合的集成等。通过BIM技术，装修公司可实现设计施工一体化，快速建立内装模型，利用可视化功能直观地表现设计意图，根据客户要求做出修改，减少沟通成本；其次，在采购物料方面，通过对工程量的统计可生成装修部品采购目录，实现成本可控；此外利用BIM技术进行装修施工模拟，可以提前发现并解决可能出现的问题，优化施工方案；最后，BIM技术加强了环节间信息的流动与共享，提升成本管理和运维管理能力。

作为装配式装修的重要载体，装配式建筑契合“碳中和”政策，相比于传统建筑，其在作业方式、施工周期、资源消耗、环境影响和工程安全与质量等方面均具备优势。

自2016年开始，国家不断出台相关政策以推广装配式建筑，地方政府也相继设立明确的渗透率目标，促进建筑业转型升级。具体来说，多数省份都设立了在2025年达到30%以上渗透率的目标；而在江苏等经济发达的省份，其所要求的比例达到50%。

政策推进下，装配式建筑渗透率得到明显提升。全国装配式建筑新开工面积由2015年的7260万平方米上升至2020年的63000万平方米，五年复合增速约为54%；占新建建筑面积的比例由2.7%升至20.5%，完成了《“十三五”装配式 建筑行动方案》确定的到2020年达到15%以上的工作目标。装配式建筑的持续渗透为装配式装修提供了发展的土壤，也为装修行业的革新奠定了空间基础。

装配式建筑发展至今，已经形成了一套完整的集成系统，主要分为外围护系统、主体系统与内装修系统三大板块，可以将其概括为：装配式结构+装配式装修=装配式建筑。这是装配式装修得以协同发展的基础。

在国家对于装配式建筑的评价体系中，内装修部分的分数占比达40%，奠定了装配式装修在行业增量市场中的重要地位。国家2018年发布的《装配式建筑评价标准》 规定，装配式建筑装配率不应低于50%，且评分合格的门槛为60分；根据相关评分体系，建筑主体结构与围护墙板块的满分为60分，内装部分满分40。若单纯依靠非内装板块得到合格的分数，则需要超过80%的装配率，技术门槛和相关成本相对较高。因此，在我国目前建筑主体结构装配化率较低、且标准直接规定装配式建筑宜采用装配式装修的背景下，发展装配式装修成为了装配式建筑达标的重要方式。随着装配式建筑新开工面积的持续增长，装配式装修有望成为装修市场中的重要增量。

（二）短期趋势：装配式装修契合 B 端市场，品牌公寓租赁有望受益

相比于C端业务复杂的个性化要求及较小的单位体量，B端业务简洁而标准，且具备较大的单位规模，与目前相对处于发展初期、注重标准化和规模化生产的装配式装修更为契合。因此，在中短期内，装配式装修将主要与下游的B端产业进行协同发展、彼此赋能。具体来说，包括装配式精装住宅、装配式商用建筑、快捷酒店和品牌租赁公寓等领域。

以品牌租赁公寓为例，其具有信息透明、无中介加价、缴费便捷、家电齐全、配套设 施完善、物业服务有保障等特点，在市场中具备较强的竞争优势。而拥有房屋租赁需求的群体主要是流动人口和毕业后落户本地的大学生，后者与当年毕业生总数正相关。根据国家统计局和教育部的数据，2019年我国流动人口达2.36亿，本专科毕业生达758.53万人。随着国家城市群战略的逐步实施，未来人口将继续向一、二线城市或大规模城市群聚集。综上，我国品牌租赁公寓拥有优质的市场发展潜力。

目前，国内的公寓租赁领域仍处于起步阶段，市场潜力尚待开拓。2018年我国长期租户渗透率为17.2%，与美、英、日、德等发达国家超过30%的渗透率相比，仍有较大的提升空间。

在上述背景下，装配式装修的应用将促使两行业挖掘各自潜力，协同加速发展的进程。一方面，装配式装修可以缩短公寓的施工周期与入住间隔、提高租赁公司的资金回流速度，并将标准化、高质量、无毒害和易维护等优点具现给租户，进一步提高品牌公寓的吸引力，从而促使租赁市场的潜力“变现”。另一方面，随着品牌公寓的发展，装配式装修公司将在房屋租赁的增量市场中扩大规模、积累技术经验，并以公寓为载体向社会展示其技术优势，有望进一步降低生产成本并渗透其他领域的增量市场乃至存量市场，加快推广的进程。

（三）长期趋势：VR&AR+大数据分析助力装配式装修渗透 C 端市场

相比于B端，C端零售市场的总空间广阔、毛利率更高，长期来看将是业内公司竞争的关键领域。目前，装配式装修在C端的渗透率较低，多应用于中高档的精品住宅，主要是因为：

（1）成本痛点：即便拥有多项费用节省，但目前装配式装修的整体直接成本依旧高于传统装修方式；在中高端精品住宅中，装修费用占比较低，户主的价格弹性小于普通住宅户主，因此装配式装修才可在当下渗透至该领域。

（2）定制痛点：C端客户的个性化要求繁多，短期内装配式装修非标准化部件的定制成本过高，定制能力尚无法全面满足市场需求。

随着B端市场逐步推广，辅以VR、AR和大数据分析等技术不断发展，长期视角下装配式装修有望解决上述痛点，渗透C端市场。首先，装配式装修在中短期内起步于B 端，业内公司得以扩大规模、积累经验、降低成本、提升定制非标准化部件的硬实力，在市场中解决成本痛点，并为解决定制痛点奠定基础。其次，应用VR和AR等可视化交互技术能够具现样板间的整体场景，让C端客户深度参与家装设计的过程并与装修公司竞合制定方案，从而满足其多元的个性化需求，初步解决定制痛点。最后，大数据分析可以帮助公司在众多个性化方案中寻得共性，在广阔的市场背景下实现非标准部件的规模生产，降低定制成本，进一步解决定制痛点。

三、模式探讨：装配式内装有望重塑装修产业链，从分散迈向集中，供应商、渠道或将变革

按照自然发展规律，若维持现有产品的种类及技术水平，长期来看行业的市场份额将逐步向龙头公司聚集，原因如下：

（1）在同质化严重的竞争环境下，龙头公司比小公司在管理与成本控制方面更具优势；

（2）在家装消费升级的大背景下，消费者更青睐注重产品创新与质量把控的龙头公司；

（3）随着反腐常态化，行业愈发透明 规范，一些资质不全、靠不当竞争而生存的小公司将失去竞争力；

（4）大型地产公司趋向于固定的龙头装修公司结为合作伙伴，间接提升装饰行业的集中度。

然而，上述进程基于长期视角，中间存在诸多不确定性，并且从数据来看，该进程实现的速度也较为缓慢。这主要是因为传统装修方式是由从业人员根据自身经验或业主意愿进行设计+现场施工，属于“个性化的作坊生产”，工期较长且依赖人力，使优质公司存在与自身业务能力不匹配的短管理半径，规模扩张存在瓶颈，为小公司提供了栖息的空间。而装配式装修使行业模式从“个性化的作坊生产”转换成“标准化的工业生产”，为公司的规模扩张赋能，加速了行业从分散走向集中的进程。

从内部视角来看：装配式装修采取“设计+制造+施工（EPC）”的业务模式，在BIM等现代技术的辅助下，将个性化设计集约为符合大众审美的标准化规模设计，将现场施工分拆为工厂预制标准化部件+定制个性化部件+现场快速拼装，实现了产品标准、 工期缩短、人力弱化、信息协同、成本易控、运维降难。在此转变下，业内优质的公司可以快速延伸自身管理半径，凭借业务水平、市场体量和客户渠道等方面的内部优势进行规模扩张。

从外部视角来看：国家和地方政府政策不断推动，2020年装配式建筑的新开工渗透率已达20.50%，万科、恒大、保利和碧桂园等龙头房企均已开启相关建设工作。未来地产公司将继续扩大装配式建筑的业务规模，并进一步深化与装配式装修公司的战略合作。在这一过程中，装修行业内优质的龙头公司会因其高水平的业务能力和完备的业务体系斩获更多大型合同，成为该部分增量市场的主角。

综上所述，发展装配式装修将同时从内部和外部为公司的规模扩张赋能，进而破解 “大行业，小公司”的困局，加速行业从分散走向集中的革新进程。

（一）产业链变革：变革传统模式，装配式装修重塑行业产业链与渠道

1．统筹上下游公司，整合装修产业链

从产业链来看，装修行业涵盖范围广，涉及流程长，且参与公司众多。家装和公装领域均涉及上游建材原料、下游各类半成品和成品等众多实体产品，全环节囊括拆改、安装、到家具、家纺等链条，由原材料公司、品牌类公司、流通类公司和服务类公司等众多参与主体构成。

传统装修行业的上游为各类建筑材料供应商，主要涉及到陶瓷、木板、防水材料、金属、油漆、电器、铝板铝材、玻璃等装饰材料，其成本在总业务成本中占比较高，约为65%~70%；因此，建筑装饰材料的发展变化对装修行业有着显著的影响。行业中、下游则涉及房地产开发公司、成品家具生产商、装修业务承包商、渠道流通商、社区住房、商业建筑、文教体卫建筑、政府机关办公建筑等；近年来，上述领域增长强劲，有力地推动了装修行业的发展。

装配式装修则在产业链方面大幅精简，与传统模式最为明显的区别在于对中、下游的整合。目前规模较大的装配式装修公司都统筹了设计、生产、装配等环节，利用大数据、云计算、人工智能等信息化协同技术管控全程，实现了工业化设计、工业化生产以及标准化装配，减少了资源材料的浪费，最大化降低运作成本，实现精益化生 产。通过将智能化赋能制造业的方式，我国装修行业正迎来转型升级，众多装配式装修公司正构建出智慧型的先进制造业体系，不断优化装修产业链，从中、下游延伸至建筑建材领域，最终实现全产业链整合。

2. 精简中间环节，广泛应用新型产销渠道

中国传统装修行业由于落地服务属性强，基本呈现各地分散成长的格局，因此公司的主要发展渠道也是分散经营的经销模式。这种模式在行业发展早期有利于抢占市场，但其加价率较高、中间多环节不透明等缺陷也在中后期开始制约行业的发展。因此，在装配式装修快速发展的近几年，电商渠道、直营渠道以及随着整装、定制发展起来的工程渠道逐渐成为了业内的首选。

家装和公装领域的渠道革新都较为显著，多数公司的分散渠道比例在逐步下降。金螳螂、亚厦股份、柯利达、和能人居、开装等装配式装修领域先行者纷纷推出了数字云服务平台，同时，深化与成熟电商平台的合作， 如土巴兔、58同城等装饰装修电商平台，进一步拓宽行业渠道的广度和深度。

随着装配式装修的进一步发展，建筑业将与工业制造产业及信息产业、物流产业、现代服务业等产业产生深度交融，对发展新经济、新动能、拉动社会投资促进经济增长具有积极作用。

3. 变革业务模式，聚焦效率提升

对比传统装修公司和装配式装修公司，可以看出二者在业务内容、业务布局、项目管控、售后服务和潜在风险五个方面有较大的差别。传统装修公司以基础装修工程为主，附加值较低，缺乏全产业链盈利的能力，但是整体投资风险较为直观，不确定性较小；而装配式装修公司虽然在模式潜力上大于传统装修，但对公司综合配套能力和研发创新能力的要求较高，边际扩张的资本投入需求大，存在相对不确定性。

项目管控方面，传统装修以施工现场管理为主，信息化管理能力有限；而装配式装修在施工前期会搭建好贯穿项目关键节点的智能管理系统，客户、供应商、施工及管理人员可实时监控项目进程。

二者在项目管控和施工模式方面的不同，致使施工周期存在着较大差距。亚厦股份的资料显示，传统装修的施工过程主要由各项目承包商和装修施工队自行规划，且 隔墙、吊顶、水电、油漆等工序必须在现场完成，平均施工周期为240工日；装配式装修在项目管理方面的高度数字化和集成化，且得益于工厂化的模块生产，装配过 程标准有序，提高了施工效率，最终将施工周期缩短到120工日，效率提升约50%。

（二）商业模式对比：解决传统装修痛点，装配式装修具备革新行业的优势基础

1．降低人工依赖性，节约人力成本

随着我国人口出生率降低、人口老龄化加剧、建筑业农民工工资攀升等宏观趋势，人口红利被加速弱化，这将推动装修行业向先进制造业的转型升级。相比于传统装修方式高度依赖人力资源和现场施工，装配式装修运用精细化分工和标准化制作流程，摆脱对人工高度依赖的同时提升了建设效率，缩短了装修工期，解决了传统装修行业的人工成本痛点，具备革新行业的先决基础。

2. 以模块化为核心，兼具高质量、易维修与美观度

相比于传统装修方式质量良莠不齐的情况，装配式装修以模块化为核心，采用规模化生产标准部件、定制化生产非标准部件的方式，在保证美观度的同时使装修质量得到了稳定提升，避免了由于人工操作误差所造成的质量问题，并降低了后期维护的成本。因此，装配式装修解决了传统装修行业的质量波动痛点，具备革新行业的质量基础与口碑基础。

3. 材料节约减少能耗，绿色建材助力环保

装配式装修利用绿色低污染建材，通过标准化、模块化的方式进行生产与安装，可以节约建材并减少有害物质排放，降低装修的能耗和对人体健康的损害，解决了传统装修方式的污染痛点。在人民对于生活品质要求有所提高、国家大力推行“碳中和” 长期目标和各领域环保政策相继出台的背景下，装配式装修具备革新行业的绿色素质基础和长期动力源。具体来说，以50平方米的公租房为例，装配式装修在地面和隔墙用材量方面具备较突出的节约优势，最终实现装修材料总用量降低64%左右，间接减少了装修能耗。

在材料种类方面，相比于传统装修方式，装配式装修在天花板、墙面、地面、门套、套装门、窗套和窗台等处均使用无污染、无毒害排放的绿色建筑材料，并且在装修过程中不会产生建筑垃圾，做到了绿色装修、健康装修，与国家长期的环保政策契合。亿欧智库的数据显示，装配式装修实现了甲醛释放量降低70%、总挥发性有机化合物释放量降低50%。

4. 综合经济效益逐步显现，装配式装修有望全面推广

短期来看，装配式装修使用的环保建筑材料相对昂贵，但人工成本下降、材料节约等费用节省会对其进行成本抵消。根据《装配式住宅内装技术与成本实例分析》的研究，装配式装修的综合材料用费上升11%，但工程直接费用仅增加6.5%，工程总造价仅增加3.9%，抵消效应明显。长期来看，随着国家环保管控力度逐步增强，开采量和砍伐量的限制会愈发严格，传统装修方式可能会出现材料成本上升的情况。与此同时，随着装配式装修技术发展和生产规模扩大，材料均摊成本将有所下降。目前大规格仿制爵士白、鱼肚白等昂贵天然大理石纹理的传统瓷抛面砖，一线品牌单价为500~600元/㎡；而通过转印技术复制纹理以达到相同效果的装配式装修材料，连带安装费用在内的单价有望控制在300元/㎡以内， 价格优势逐步凸显。直接费用一升一降，附带各类费用节省和环保效益，装配式装修有望实现相比于传统装修方式的综合成本优势。此外，由于装配式装修主要采取干法施工、拼接安装的方式，工作环境大幅改善，提高了对劳动人群的吸引度，一定程度上避免了如传统装修行业般后继无人的隐患，使得行业具备更强大的内在活力。综上所述，装配式装修的综合经济效益逐步显现，长期内发展态势良好，具备全面推广的素质和革新行业的优势基础。

（三）供应商格局重塑：品牌建材借势发展

传统装修行业的技术门槛低、产品非标准化、人工依赖性重，竞争格局较为分散。由于建材消费的低频性、隐蔽性，这种分散的竞争格局给予了小品牌建材公司生存的空间。而随着精装修和装配式建筑（内装）的持续渗透，上游的品牌建材公司有望发展提速，留给资质不全、质量良莠不齐的小品牌建材公司的生存空间将不断被压缩。

首先，精装修与装配式建筑的渗透率不断攀升，利好装配式装修的同时，也为装修行业上游的建材行业贡献了优质的增量市场。住建部在“十三五”规划提出2020年全国新开工全装修成品住宅要达30%，东南沿海及西南核心经济地带的部分省市地区甚至提出了100%精装修的规划。

精装修的崛起促使装修决策权向家装公司转移，装配式建筑的评价体系有硬性的合格规定。在此背景下，装配式装修双向契合二者的政策与市场导向，有望持续受益，并为上游的建材行业贡献优质的增量市场空间。

其次，装配式装修的应用促使装修行业从分散走向集中，头部公司的市占率将进一步提升。对于龙头装修公司而言，装修质量事关自身声誉，在集中采购建材时有理由选择和品类齐全、质量优秀、供应能力稳定的品牌建材公司合作。

最后，从政策导向来看，未来装配式装修将以精装房或装配式建筑为载体向全国扩散、逐步渗透低线城市，与品牌建材公司推广品牌意识、开拓下沉市场的目标天然契合，将加速其发展进程，尤其是在集采的B端领域。

（四）细分赛道变化：多品类建材需求生变，或重置建材行业生产方向

装配式装修具有节约建材用量的特点，但其带来的广阔增量市场足以抵消节约效应，实现上游建材总需求量的增长。进入微观的具体分析，有如下结论：装配式装修虽整体利好建材行业，但对不同品类建材的影响有别，多类建材的需求生变，或重置建材行业的主要生产方向。

1. 装配式内隔墙

在装配式装修中，为满足装配式建筑标准，内隔墙多采用预制的非砌筑墙体板，具有标准化、模块化的特征。

装配式内隔墙示意图

同传统装修相比，装配式的内隔墙装修采用轻钢为龙骨，中间集成管线并填充岩棉等材料以防火、保温和降噪，最后外扣龙骨和集成涂料装饰的预制复合板，具备环保无毒、安装迅速等特点。目前装配式内隔墙复合板的主要分类为：ALC（蒸压轻质混凝土）板、灰渣混凝土空心隔墙板、轻质复合墙板、石膏空心条板、组合墙板等。

因此，在装配式内隔墙板取代传统墙面装修的过程中，对于上游不同种类的建材有如下影响：

（1）降低水泥、砂石、水泥隔墙板、瓷砖、腻子和墙纸等装修建材的直接需求量。

（2）增加轻钢龙骨、岩棉等材料的直接需求量。

（3）增加制作预制复合板的材料间接需求量，包括但不限于：蒸压轻质混凝土（原材为水泥、砂石、钢材）、灰渣混凝土（原材为水泥、灰渣、纤维钢材）、纤维碳酸钙板、石膏板、无机轻集料、木骨架（原材为木材）等。

（4）将装饰涂料的需求从C端转换为B端，直接集成于预制的内隔墙饰面复合板上。

2. 集成吊顶

装配式装修多采用集成吊顶，即通过模块化设计将吊顶基板与相关电器融合一体化集成系统，主要由集成模块、功能模块和辅助模块组成。其中：

（1）辅助模块：包块吊杆、龙骨修边条等，是集成吊顶系统的支撑机构，兼具辅助装饰作用；

（2）基础模块：由相同规格的装饰基板组成，是系统整体设计风格的主要载体；

（3）功能模块：包括电器、面板与连接件等，易拆卸、维修，设计风格与基础模块统一。

装配式吊顶示意图

在用材和施工流程方面，不同于传统吊顶需要多次刮腻、刷涂料，集成吊顶多以全丝吊杆和修边条为支撑，采用轻钢龙骨为框架，拼接安装各类由预制复合板或铝合金板构建的吊顶模块，并集成电器模块，工期较短。

综上，在集成吊顶取代传统吊顶的过程中，对于上游不同种类的建材有如下影响：

（1）降低铝板、石膏板和PVC板等装修建材的直接需求量。

（2）增加轻钢龙骨、 全丝吊杆等材料的直接需求量。

（3）增加制作扣板的材料间接需求量，包括但不限于：纤维碳酸钙板、铝镁合金、铝锰合金等。

（4）将装饰涂料的需求从C端转换为B端，直接集成于预制的吊顶扣板上。

3. 地面系统

装配式装修在地面装修处理上多采用地面模块集成暖通系统的方式，主要由架空地面系统和实铺地面系统组成，与房间硬体结构分离，拆改方便，可随户型变换装配格局。

地面系统示意图

用材和施工流程方面，装配式地面系统不再采用混凝土、水泥和砂石等建材进行湿法施工，而是以木质龙骨为框架，通过钢支架地脚组件架空地面：下方空间铺设水电管线并可选装地暖模块，上方地面材料可选用轻质的预制复合板、有环保特性的地板或有价格优势的地砖。

综上，在装配式地面系统逐步推广的过程中，对于上游不同种类的建材有如下影响：

（1）降低混凝土、水泥、砂石等装修建材的直接需求量。

（2）增加木龙骨（原材为 木材）、钢支架地脚组件等材料的直接需求量。

（3）增加制作地面的材料间接需求量，包括但不限于：纤维碳酸钙板、环保地板等。

（4）将装饰涂料的B端需求扩展至地面系统，直接集成于可选铺的预制复合板上。

（5）在装配式地面系统中，地暖模块安装简单、后续拆改修方便，有望增加地暖模块需求，进而增加制作地暖模块的材料间接需求，包括但不限于：镀锌钢板、镀锌钢管骨架等。

4. 卫浴防水

装配式装修中对于卫生间的墙面、地面及浴室区均采取了防水措施，具体用材包括UV漆、防霉胶、PE防水膜、PVC涂塑模和浴室的淋浴底盘等。

所以，由于防水工作的必要性，在装配式装修的卫浴防水工作中，对于上游防水材料的整体需求不变，但将其从C端转换到了B端，批量集成于复合涂料板中，需求量确定性大，利好防水材料的持续发展。

5. 水电线路

装配式装修中，水电线路主要以模块化的形式集成在墙面、地面和吊顶系统中，易拆改分离。其安装方式虽有所革新，但主要用材未有明显改变，多为PVC、PPR、 PE和PP等材质。

6. 总结

（1）直接需求减少的装修材料：水泥隔墙板、瓷砖、腻子、墙纸、铝吊顶板、PVC 吊顶板等。

（2）直接需求增加的装修材料：轻钢龙骨、铝合金龙骨、岩棉、全丝吊杆、木龙骨（原材为木材）、 钢支架地脚组件等。

（3）间接需求增加的装修材料：蒸压轻质混凝土（原材为水泥、砂石、钢材）、灰渣混凝土（原材为水泥、灰渣、纤维钢材）、纤维碳酸钙板、石膏板、无机轻集料、木骨架（原材为木材）、铝镁合金、铝锰合金、环保地板、镀锌钢板、镀锌钢管骨架、装饰涂料（扩展至地面系统中的预制复合板中）等。

（4）需求由C端零售转换成B端集采、需求量确定性增加的装修材料：装饰涂料、各类防水材料（如UV漆、防霉胶、PE防水膜、PVC涂塑模等）、各类水电线路材料 （如PVC、PPR、PE和PP等）。

（5）需求被转移的装修材料：【水泥、砂石、混凝土】（由原始装修材料变为制作内隔墙墙板的材料）、石膏板（由吊顶材料变为制作内隔墙墙板的材料）。

四、公司产品：积极布局装配式领域，各大装修公司相关业务初具规模

目前拥有装配式装修产品产线的装修公司不多，亚厦股份、金螳螂、柯利达、和能人居、品宅以及开装这几家公司是国内较早布局装配式装修领域的公司，其工业化程度显著领先于传统装修公司，但五家公司在公司体量、业务模式和装配式产品方面存在若干差异。

从业务模式上看：亚厦股份、金螳螂和柯利达涵盖的业务范围广阔，在建筑幕墙、园林设计、公共场所、住宅精装、城市建设和金融投资等领域均有业务布局，且装配式装修主要采用EPC模式，可以对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等流程实行全程承包，在总价合同条件下对所承包工程的质量、安全、费用和进度负责。和能人居则主要专注于装配式装修的全产业链布局，拥有自己的装配式模块设计院、装配式建材生产工厂和标准化装配团队，主要承包保障性住房、商品住宅及酒店公寓的内装项目。上海品宅拥有自己的装配式装修研发与设计团队和装配式装修工程服务团队，模块与建材方面采用第三方工厂外包的形式，主要承包连锁酒店、商品住宅和办公场所的内装项目。开装则主要专注于装配式装修的全产业链技术赋能和标准制定，拥有自己的装配式研发设计团队、装配式生产工厂和标准化装配团队，承接酒店、租赁住房、办公商业等多元化的内装项目。

五、海外借鉴：日本及欧美住宅内装体系均较完善，借鉴发展经验解决传统痛点

（一）日本：BL 部品制度规范内装标准，SI 住宅体系奠定行业基础

1. 日本装修发展历程

20世纪50年代：当时住宅产业化的焦点是恢复战争创伤、适应城市化发展和解决房荒，重点是住宅建造方式的工业化与建设效率的提高。不锈钢橱柜、铝合金窗、强化纤维塑料浴缸等由新材料制作的部品相继被开发并在住宅建造时完成安装。其后，卫生部品、冷暖空调、燃气用具也被采用。1959年“公共住宅用标准部品”（KJ部品 系统）被所有公营住宅接纳，包括不锈钢厨台、厨房抽风机、钢门、小型洗面器等。

20世纪60年代：此时日本房屋全装修已有了一定程度的发展，构配件与制品的工业化生产和商品化供应发展很快，装修部品进入了大规模开发时代。新部品普及、居住水平提高，典型表现是家庭浴室的普及，浴缸、浴室热水器、沐浴设备等应运而生；此外，铝合金窗也逐渐普及，从1961年推出到1974年达到了87.6%的渗透率。

20世纪70年代至今：日本住宅数量得到满足，人们开始对住宅多样化产生要求，住宅从数量上的增加转向质量上的提高。70年代的日本开始实施BL部品制度，即优良部品认证制度，提出了通用部件的最低标准，民间厂家能变通地自行设计、研发符合要求的多样化适用部品。部品的规格化、标准化以及基本性能方面都得到了全面提高，后期渐渐向集成化靠拢。比如集成式厨具将水、电、燃气等集为一体，包含了清洗、炊事、照明、排气、储物等功能，在现场只需安装和连接水、电、燃气接头。

2. 日本SI住宅体系

SI体系是在产业化住宅发展过程中形成的可持续发展的建筑体系，是在设计阶段将 住宅的支撑体S（Skeleton）和填充体I（Infill）完全分离，实现部件的标准化、工业化生产和制造，延长住宅寿命。SI住宅的支撑体结构耐久性强，可有效提高住宅的使用寿命，填充体灵活可变。

1969年，日本制定了《推动住宅产业标准化五年计划》，使得住宅有了统一的装修标准。从整个住宅建设到装修，均实施工业化生产、批量化完成。到20世纪末，KSI（Kikou Skeleton Infill）机构型支撑体和结构体分离体系的构建，建立起健全的内装部品体系，使得日本超高层建筑建设采用SI体系的比例接近100%，住宅工业化水平跃升至世界领先地位。

3. 日本一体式卫浴

一体式卫浴指的是墙壁，天花板和地面结合的浴室。传统的建筑型浴室通常为老式瓷砖浴室，使用防水基材搭建，并在墙壁上黏贴瓷砖，优点是可以自由设计选择瓷砖和浴缸，但是施工周期长且维护清洁成本高，而日本国内在室内装修中广泛采用的一体式卫浴系统能够很好地解决上述问题。

1964年东京奥运会时，为保证高质量、快速实现大量运动员公寓和世界各地游客所需酒店的建设，一体式卫浴面世，由高防水材料制造的天花板、浴缸和地面等组成，并将其在施工现场直接组装，将原来应该需要一个月的施工期缩短到几个小时。可以使得现场施工效率更高，并带来了显着的经济效益。

4. 日本骊住集团

作为日本领先的住房产品和生活解决方案供应商，骊住集团（LIXIL Group）在2011年由五家日本最成功的建筑材料和住宅公司（通世泰、伊奈、新日轻、三维浦、庭思）合并成立，成为了当时日本最大的全面房屋和建筑材料供应商。

集团从2002年-2010年积极布局全屋装修产品和服务，从销售装修单品逐渐向提供整体装配方案转型。转型过程中，公司旗下的子公司强强联合形成了品牌间的协同效应，连通制造、销售和装修等环节，垂直扩展服务领域。除品类扩张外，骊住集团还在房屋建筑周期的各个阶段满足客户需求，包括新房建筑、二手房屋翻新、住房维护搬迁和房地产业务等；同时赋能中小建筑商，为其提供品牌产品和设计平台， 形成连锁建筑商网络。渠道方面，集团开设一站式建材商店Ken Depot，将“产品研 发和制造-客户获取和销售-装修服务与维修”上下游连通，扩大了渠道流量。

装修流程上，骊住集团改变了原有“报价不透明、耗时不准确、流程不清晰”的行业现状，促进了整体装修和小范围改装需求增长。集团的整体装修流程明确，分为设计报价、签约施工和交付保修三个流程。与传统装修模式不同，集团的整体装修以提出满足用户个性化需求的设计方案为重点，增强方案设计阶段用户参与；与之相对的，施工和交付过程则更加便捷，极大地提高了用户体验。

（二）美国：装配式产业链高度发达，模块化新技术日趋成熟

美国在全装修和住宅产业化方面也拥有较高的水平，其方式与日本相似，都是采用标准化生产，进行产业化转型。其住宅用构件和部品的标准化、系列化、专业化、商品化和社会化程度也非常之高，几乎达到全面普及。

美国住宅以低层钢和木结构的装配式住宅为主，对于高层住宅多采用框架轻板装配式住宅，装修过程基本上消除了现场湿作业，全面实现了装配式装修，同时具有较为配套的施工机具。

1. 美国装配式装修发展历程：

20世纪30年代：美国的装配式住宅起源于汽车房屋，是以汽车房屋为载体。汽车房屋的每个住宅单元类似一辆大型拖车，只需用特殊的汽车将其拉到现场，再由起重机吊装到地板垫块上和预埋好的水道、电源、电话系统相接，就能投入使用。活动住宅内部有暖气、浴室、厨房、餐厅、卧室等设施。既能独成一个单元，也能互相连接，这成为美国装配式建筑产业化、标准化的雏形。

20世纪50年代：这一时期美国人口大幅增长，军人复员、移民涌入，军队和建筑施工队对简易装配住宅的需求增加，全国出现住房荒。这个阶段房屋的装修注重装配式住宅的个性化与多样性，传统住宅形式的装配式建筑也有所发展，市场主要集中在远离大城市的郊区，以低层木结构民宅为主。一些住宅生产厂家也开始生产外观更像传统住宅，但可以用大型的汽车拉到各个地方直接安装的工业化住宅。

20世纪70年代至今：70年代，美国建筑界开始致力于实施配件化施工和机械化生产，美国国会在1976年通过了《国家工业化住宅建造及安全法案》；同年，在联邦法案指导下又出台了美国装配住宅和城市发展部（HUD）的一系列严格的行业规范标准，并与后来的美国建筑体系逐步融合。其中HUD出台的强制性规范的法规对国家工业化住宅建设和安全标准以及所有工业化住宅的采暖、制冷、空调、热能、电能、管道系统进行了规范。

2. 美国装配式装修四大优势

模块化技术：这是美国工业化住宅建设的关键技术，在美国住宅建筑工业化过程中，模块化技术针对用户的不同要求，只需在结构上更换工业化产品中一个或几个模块，就可以组成不同的工业化住宅。因此，模块化产品具有很大的通用性。模块化技术是工业化住宅设计的一个关键技术保障。

低建造成本：工业化装配式住宅有着低成本的特点，主要来自于加工过程中各项标准化、规模化流程不断累积的成本优势，因此工业化装配式住宅有广泛的需求市场，低收入人群是这类住宅的主要购买者。

高承重结构：由于经济角度及施工特性的不同，框架结构的梁柱结点是预制品最不容易做到的。美国预制业使用最多的是剪力墙-梁柱结构系统。基本上水平力完全由剪力墙来承受，梁柱只承受垂直力，而梁柱的接头在梁端不承受弯矩，简化了梁柱结点。经过60年实际工程的证明，这是一个安全且有效的结构体系。

体现个性化：美国非常注重个性化的打造，其全装修住宅一般是高级公寓，通常先有购房者和设计师进行沟通，共同制定装修菜单，完成多样化、个性化的装修产品。

（三）欧洲：精装修房屋全面普及，简洁化内装各具特色

装配式装修在欧洲的新建住宅中十分普及。欧洲人倡导简单装修，仅要求完成房屋的基本装修(一般采用装配式装修)和设备布局，剩下的部分靠业主自己进行“软装”，例如用家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花等物品，来增加房屋的美感和个性。

1. 英国

上世纪末，英国掀起了一场建筑领域生产方式的革命，建筑常采用的基本模式及特征为轻钢结构的装配式装修住宅，其中的单元式建筑得到了较快的发展。所谓的“单元式建筑”，最早是由预制的浴室、卫生间发展而来，具体是指事先设计、再在工厂制作符合设计标准规格的单元式建筑，最后运至现场进行安装，到90年代英国已形成了从设计、制作到供应的成套技术及有效的装配式装修供应链管理。

2. 德国

德国房地产开发项目基本上都是全装修建筑产品。在室内装修方面德国并不刻意追求高比例的预制化率，建筑上采用何种装修技术、产品，主要取决于房屋产品功能品质要求及经济因素。在办公等公共建筑上，吊顶、隔墙，架空地面等部位大量采用工厂化产品，现场干作业施工安装。在建筑单元重复率较高的建筑中、如经济型酒店、养老院等，有整体卫浴、整体装饰墙板等技术的应用。在较高品质要求的酒店及主流住宅产品上，更多的是采用现场施工，包括必要的瓷砖、地砖湿作业。轻质隔墙大多采用轻钢龙骨石膏板隔墙系统。

3. 法国

法国是世界上推行装配式装修最早的国家之一，其特点是以预制装配式混凝土结构为主，钢结构、木结构为辅。法国的装配式住宅多采用框架或者板柱体系，焊接、螺栓连接等均采用干法作业，结构构件与设备、装修工程分开，减少预埋，生产和施工质量高。法国主要采用的预应力混凝土装配式框架结构体系，装配率可达80%。

（四）总结：借鉴欧美装修行业发展经验，行业有望打破瓶颈

对海外装配式装修行业在时间维度上进行归纳总结，不难看出各国都经历了从分散到集中，从无序到规范，从试点到普及的发展历程。而横向对比海外各国装配式装修的特点，也能注意到装配式装修产业模式必须结合本国的具体国情这一首要前提，如何从发达国家的装修发展史中获得启示，少走发展过程中的弯路，并结合中国实际市场需求因地制宜地推行装配式装修，将是接下来需要着重思考的地方。

1. 向日本学理念

日本早在1968年就提出了装配式住宅的概念，高度标准化和规范化的理念在其发展过程中贯穿始终，SI体系的建立与后续发展更是将上述理念上升到理论高度。

我国的装配式装修在上世纪八十年代后期突然停滞并很快走向消亡，PC技术沉寂了三十多年之后又重新在我国兴起，但目前无论是技术还是人员都非常匮乏，短期之内无法从根本上解决人员、技术、管理、工程经验等软件方面的问题。

在借鉴日本KSI住宅的基础上，济南市住宅产业化发展中心研究了适合中国国情的CSI住宅（中国的支撑体住宅）。CSI住宅根据住宅主体功能不同分为两部分，即外部结构体和内部填充体。外部结构体部分采用高耐久性材料，延长其使用寿命；住宅内部的分隔墙、各类管线、地板、厨卫等内部填充体，通过标准化、系列化，实现 工厂化生产，以减少现场作业，确保产品质量，减少环境污染。

2. 向美国学市场

美国装配式装修住宅所用构件和部品的系列化、市场化、商品化、社会化程度很高， 几乎达到100%。用户可通过产品目录，买到所需的产品。这些构件结构性能好，有很大通用性，也易于机械化生产。美国的装配式装修市场标准规范齐全，标准化、系列化和通用化程度高。且行业的社会化分工与集团化发展并重，工厂生产的产品 有15%~25%的销售是直接针对建筑商的。同时，大建筑商采取并购生产商或建立伙伴关系的方式，大量购买住宅组件，扩大生产规模，降低成本。

3. 向法国学规范

20世纪90年代，法国混凝土工业联合会和法国混凝土制品研究中心编制出一套GS 软件系统。这套软件系统把遵守统一模数协调原则、在安装上具有兼容性的建筑部件汇集在产品目录之内，告诉使用者有关选择的协调规范，其主要外形、部件之间的连接方法，设计上的经济性等等，使得预制构件的大规模生产成为可能。1982年之后，法国发展面向全行业的通用构配件的商品生产，并开发出“构造逻辑系统”的软件，可以设计出多样化的建筑，不仅能进行辅助设计，而且可快速提供工程造价。通过推行这样的“建筑通用体系规范”，法国的装配式装修获得了极大的发展。

4. 向英国学政策

英国为了促进装配式装修的发展，出台了一系列激励政策，政府主管部门与行业协会紧密合作，完善技术体系和标准体系，促进装配式装修项目落地；建立装配式装修执业资格认定体系，根据装配式装修行业的专业技能要求，建立专业水平和技能的认定体系，推进全产业人才队伍的形成；除了关注开发、设计、生产与施工外，英国政府还极其注重扶持材料供应和物流等全产业链的发展。

来源：未来智库官网

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